Na konci září bylo zjevné, že pokles cen pronájmů od začátku pandemie se stává výhledovým trendem, který druhá vlna může jen posílit. V porovnání se splátkami hypoték je stav na celém Slovensku zatím nerozhodný, v hlavním městě kvůli vyšpičkovaným cenám bytů se však již pronájmem dá ušetřit téměř 3 000 € ročně.
Zatímco prodejní ceny bytů na Slovensku kontinuálně rostou, pokles poptávky po nájmech bytů za poslední pololetí se viditelně podepsal pod pokles jejich cen. Nejvýrazněji je to možné pozorovat v Bratislavě, kde ve Starém Městě poklesly od března pronájmy 2-pokojových bytů o 12,9% av druhém okrese, kde je hlavním realitním tahounem Ružinov, zlevnily pronájmy 3-pokojových bytů o více než 17%.
Mírný pokles, v průměru o 7,4% však pozorujeme ve všech částech Bratislavy v celém portfoliu nájemních rezidenčních nemovitostí. Je to přirozený následek odchodu studentů, zahraničních pracovníků, ale zejména propadu turistů, pro které jsou byty ke krátkodobému pronájmu určeny. „Už nyní vidíme, že na našem portálu se objevilo několik nemovitostí k pronájmu, které sloužily na AirBnb a jejich majitelé se je v současné situaci rozhodli pronajmout k klasickému dlouhodobějšímu pronájmu. Proto byty, které nejsou dobře vybaveny, příliš velké nebo ve špatně dostupné lokalitě, mohou na trhu zůstat i několik týdnů či měsíců,“ říkají analytici z Nemovitosti.cz. Jak dále dodávají, přechod univerzit na distanční vzdělávání v zimním semestru a nepříznivá pandemická situace v celé Evropě pravděpodobně pokles nájmů v Bratislavě ještě zvýší.
Situaci v pronájmech v ostatních krajských městech koronakrize ovlivnila také, ale výraznější poklesy vidíme hlavně v silnějších průmyslových regionech, jako jsou Košice, Žilina a Nitra. Největší pokles od března jsme zaznamenali při nájmech 3-pokojových bytů v Žilinském kraji, jejichž cena klesla o více než 20% a ve čtvrtém košickém okrese (18,2%), který tvoří převážně rekreační lokality. Krajská města, ve kterých se realitní trh vyvíjí specificky (Banská Bystrica, Prešov), tento trend téměř nezasáhl.
Je to logický následek skutečnosti, že konkurence v oblasti nájemního bydlení je mimo Bratislavy a průmyslových center relativně nízká. Nejvíce bytů k pronájmu na portálu Nemovitosti.cz je v Bratislavském kraji (85%), pak v Košickém (5,2%), Žilinském (3%) a Nitranském kraji (2,4%). Souvisí to s množstvím investičních bytů k pronájmu. „Tento trh tvoří hlavně Bratislava, kde podíl investičních bytů dosahuje 30 – 40%. V ostatních krajských městech to je podstatně méně, blízko 10%. Jde zejména o novostavby, kde financování koupě takového bytu umožňuje investování širšímu spektru investorů,“ vysvětlují analytici Nemovitosti.sk. Podle nich může nástup druhé vlny koronaviru chování menších investorů ovlivnit. Někteří možná vyhodnotí, že investice ve formě bytu je v současnosti pro ně rizikovější než před půl rokem, nebo budou potřebovat investované peníze na jinou spotřebu. Na Slovensku však stále platí, že investice do nemovitosti se považuje za jednu z nejbezpečnějších a v posledních letech i nejziskovějších.
V této krizové situaci se opět otevírá otázka, kterou řeší finanční analytici již několik let, a to, zda se vyplatí Slovákům více pronájem nebo koupě bytu na hypotéku. Úroky hypoték jsou stále na minimu, ceny bytů ve všech regionech však pomalu, ale jistě rostou. Překročily už pronájmy hranici, kdy začnou být očividně výhodnější než hypotéka? Analytici Nemovitosti.cz připravili vzorový příklad pro standardní 2-pokojový byt v jednotlivých krajských městech.
Při porovnání splátek za pronájem a hypotéku je třeba brát v úvahu opatření NBS, podle nichž většina žadatelů o úvěr na bydlení může dostat jen 80% z hodnoty nemovitosti. Podle našeho modelového příkladu tedy do celkové ceny bytu musí doložit 17 400 až 41 000 € z vlastních úspor, nebo „přibrat“ spotřební úvěr na zbytek ceny. U hypotéky je třeba počítat is náklady na bydlení, které je třeba měsíčně splácet, ceny pronájmů však často nezahrnují poplatek za energie, který se jim přibližně vyrovná. Tabulka ukazuje, že rozdíl mezi splátkami za pronájem a za úvěry v krajských městech není signifikantní, hodnoty pocházejí z průměru cen, takže se mohou pohybovat oběma směry, ne však více než pár desítek eur. V Bratislavě, kde jsou ceny bytů výrazně vyšší, nicméně vidíme výrazný rozdíl ve prospěch pronájmů. V současnosti v nich mohou nájemníci oproti hypotéce ušetřit 200 – 240 € měsíčně, což znamená úsporu 2 400 až 2 900 € za rok. Analytici však upozorňují, že tento status může platit jen pár měsíců.V každém období platí, že nájem je pro určitou skupinu lidí lepším řešením. Patří do ní ti, kteří se neplánují dlouhodobě usadit, studují nebo často mění zaměstnání, případně nemají v plánu vlastnit nemovitost více než sedm let. „Pro ty, co se dnes nechtějí vázat na nemovitost, je dnes pronájem v Bratislavě velmi výhodný. Díky nižším splátkám si mohou šetřit na budoucí bydlení,“ říkají analytici Nemovitosti.cz. V dlouhodobém výhledu však zůstává výhoda vlastního bydlení nezměněna. Při splácení hypotéky totiž vlastník bytu ví, že platí za svůj soukromý prostor, který bude další desetiletí využívat, může si jej předělávat podle svých představ a po splacení bude jeho majetkem. „Nemovitost je často jediný významnější majetek, kterým lidé disponují a podmínky pro získání hypotéky se sice zpřísňují, ale stále jsou velmi příznivé.
