S narůstajícím objemem úvěrů na bydlení přibývá i počet prodávaných bytů, které jsou zatíženy hypotékou. Takové nemovitosti jsou v posledních letech běžnou součástí realitní nabídky. Pro prodávající to ale znamená o něco více starostí při přípravě a následném průběhu realitního obchodu.
Průběh prodeje nemusí být stejný u všech bytů zatížených úvěrem. Prodávající má totiž více možností, jak prodat byt s hypotékou. Na výběru jedné z nich bude záviset, jak proběhne příprava i samotný obchod. Zvolený způsob, jak prodat byt, také ovlivní, za jak dlouho se nemovitost prodá a které kroky bude při absolvování tohoto procesu třeba zvládnout.
Zástavní právo oznamte kupujícímu
Dříve, než začnete řešit náležitosti spojené s prodejem bytu, zájemce o jeho koupi upozorněte na zástavní právo, kterým banka disponuje v důsledku nesplaceného hypotečního úvěru. Pro některé kupující to nemusí být žádný problém, jiní mohou požadovat, aby se prodávající hypotéky zbavil ještě před prodejem nemovitosti. Právě na dohodě s kupujícím často závisí, jakým způsobem se byt s hypotékou prodá.
Co s hypoúvěrem při prodeji bytu?
- Hypotéka se předčasně splatí
- Hypotéku převezme kupující
- Zástavní právo se převede na jiný byt
- Předčasné splacení hypotéky
Zatím stále nejběžnějším způsobem, jak vyřešit zatížení bytu hypotečním úvěrem, bývá jeho předčasné splacení. Plusem je, má-li prodávající dostatek vlastních zdrojů a zbytek dlužné částky může bance zaplatit sám. Druhou možností je, že zbývající dlužnou částku uhradí kupující, přičemž tato částka bude započtena do celkové kupní ceny.
Postup, jak předčasně splatit úvěr:
- nejprve požádejte banku o souhlas s předčasným splacením hypotéky
- banka následně vypočítá zbývající dlužnou částku a určí termín splacení
- po předčasném splacení zůstatkové částky banka vystaví kvitanci
- na základě kvetince se katastru navrhne vymazání zástavního práva
- po vymazání zástavního práva ve prospěch banky se může byt prodat
- Hypotéku převezme kupující
Mezi kupujícími se nenajde mnoho takových, kteří by při koupi bytu chtěli převzít cizí úvěr. Důvodem je, že podmínky splácení, na kterých se s bankou dohodl prodávající, nemusí vyhovovat kupujícímu. V některých případech se ale podaří vyřešit zátěž bytu hypotékou i takovýmto způsobem. Celá zbytková část úvěru tak přechází na kupujícího.
Postup, jak přepsat hypotéku:
- nejprve oznamte bance, že chcete prodat byt a převést hypotéku na kupujícího
- banka si následně prověří kupujícího a jeho bonitu, resp. schopnost splácet úvěr
- pokud kupující splňuje všechna kritéria, vydá banka kladné stanovisko ke změně dlužníka
- při přepisu hypotéky může poskytovatel částečně upravit podmínky splácení
- po souhlasu všech zúčastněných stran se může přistoupit k prodeji nemovitosti
- po prodeji se přepíše dluh na nového majitele, který bude řádně splácet hypotéku
- Převod zástavního práva na jiný byt
Třetí možností je převod zástavního práva z prodávaného bytu na jiný byt, popřípadě na jinou nemovitost. Ta může být v osobním vlastnictví prodávajícího nebo ve vlastnictví jiné osoby, která bude s takovým převodem souhlasit. Podmínkou však je, aby zvolená nemovitost měla stejnou nebo vyšší hodnotu jako prodávaný byt.
Postup, jak převést zástavní právo:
- nejprve oslovte soudního znalce a nechte ho vypracovat znalecký posudek nemovitosti
- předložte znalecký posudek bance, která posoudí, zda je nemovitost vhodnou jistotou
- pokud banka posoudí zajištění kladně, požádejte ji o změnu předmětu zástavního práva
- banka poté vystaví zástavní smlouvy pro vlastníka nemovitosti určené k jistotě
- po podpisu zástavních smluv se na katastru podá návrh na vklad nového zástavního práva
- banka vydá kvitanci, na jejímž základě katastr smaže zástavní právo na prodávaný byt
Jak probíhá následný prodej bytu?
Samotný průběh prodeje se již od bytů, které nejsou zatíženy hypotékou, neliší. Na základě aktuálně platné legislativy je nutno sepsat kupní smlouvu, resp. smlouvu o budoucím prodeji. V obou případech musí obsahovat označení smluvních stran, předmět koupě, stanovení kupní ceny a určení, jakým způsobem se kupní cena uhradí. Při prodeji bytu s hypotékou je jasné určení způsobu úhrady obzvlášť důležité, pokud předčasné splacení hypoúvěru financuje kupující. To usnadní převod kupní ceny, po kterém je realitní obchod uzavřen a zbývá už jen splnit poslední povinnosti po koupi.
Povinnosti po ukončení prodeje bytu:
- přepis vlastnických práv na katastru
- předání bytu novému majiteli
- přepis energií na nového odběratele
- přepis médií, případně zrušení smlouvy o jejich užívání
- nahlášení všech změn správci bytového domu
- ohlášení vzniku daňové povinnosti vůči obci či městuPokud prodávající prodal byt před uplynutím 5 let ode dne jeho nabytí, vzniká mu povinnost zaplatit daň z prodeje nemovitosti. V případě, že uplynulo více než 5 let, je od této povinnosti automaticky osvobozen, nešlo-li o byt zařazený do obchodního majetku. Platí to u všech způsobů pořízení bytu od běžného způsobu, jak koupit nemovitost, až po dědění či darování.
